Dépôt de garantie des loyers

Si un bien immobilier loué présente des défauts dont le locataire n’est ni responsable ni tenu de réparer à ses frais, il peut consigner le loyer auprès de l’organisme désigné par le canton. Une fois la consignation effectuée, le loyer est considéré comme payé. La possibilité de consigner le loyer donne ainsi au locataire un moyen de pression sur le bailleur pour qu’il remédie aux défauts de l’objet loué.

Conditions de la consignation des loyers

Le droit de consigner le loyer ne signifie toutefois pas que le locataire peut consigner directement le loyer avec effet libératoire dès l’apparition des défauts. Au contraire, la consignation est soumise à diverses conditions formelles. Le locataire doit tout d’abord signaler le défaut au bailleur, l’inviter par écrit à y remédier et lui fixer un délai raisonnable à cet effet. Parallèlement, le bailleur doit être menacé par écrit de consigner les futurs loyers dus si le défaut n’est pas corrigé dans le délai imparti. Si le bailleur se conforme à cette demande écrite et remédie au défaut ou entreprend de le faire dans le délai imparti, la consignation du loyer n’est pas autorisée. Ce n’est que si le bailleur laisse passer le délai de réparation sans y remédier que le locataire peut consigner les futurs loyers dus (y compris les charges), ce dont il doit informer le bailleur par écrit. Si la consignation est correcte, il n’y a pas de retard de paiement de la part du locataire.

Ouverture d’une procédure de conciliation

Si le locataire a consigné le loyer, il doit en outre déposer une demande de conciliation auprès de l’autorité de conciliation dans les 30 jours suivant l’échéance du premier loyer consigné. Si le locataire ne le fait pas ou si la demande de conciliation est tardive, les loyers déposés doivent être remis au bailleur.

Si le locataire saisit l’autorité de conciliation dans les délais, une procédure de conciliation est organisée. Les parties tentent alors de trouver un accord. Si aucun accord n’est trouvé et que la procédure de conciliation est suivie d’une procédure judiciaire, les loyers restent consignés et le locataire peut continuer à consigner les futurs loyers dus.

Montant du dépôt de garantie

Le montant de la consignation ne dépend pas de la gravité du défaut. Cela signifie que même pour un défaut mineur, la totalité des loyers pourrait être consignée sur une longue période. Les loyers consignés peuvent ainsi atteindre un montant considérable. Cela peut entraîner non seulement une disproportion entre les loyers déjà consignés et les coûts présumés de la réparation du défaut, mais aussi une situation financière difficile pour le bailleur.

Demande de mesures provisoires

Une demande de mesures provisoires adressée par le bailleur au juge peut éventuellement remédier à une telle situation. Une telle demande peut exiger du juge qu’il libère une partie des loyers consignés et/ou qu’il limite le montant maximal pouvant être consigné à l’avenir. La simple disproportion entre les frais d’élimination des défauts et les loyers consignés n’est toutefois pas suffisante. Le prononcé d’une telle mesure préventive suppose au contraire, outre l’existence d’un pronostic positif pour la procédure principale, que la bailleresse soit menacée d’un préjudice difficilement réparable et qu’il y ait urgence. Le bailleur doit donc rendre crédible sa situation financière grave en tant que préjudice ainsi que l’urgence au moyen de preuves concrètes, afin que le tribunal limite la possibilité de dépôt du locataire pendant la procédure judiciaire en cours. Dans de nombreux cas, cela pourrait s’avérer difficile pour les propriétaires privés et pratiquement impossible pour les investisseurs institutionnels. Par conséquent, dans de nombreux cas à l’avenir, il risque d’y avoir une disproportion insatisfaisante entre la somme déposée et le défaut invoqué. Il convient donc de déterminer au cas par cas si le dépôt d’une demande de réduction du montant de la consignation est prometteur.