Entstehen an einer Immobilie als Mietobjekt Mängel, welche der Mieter weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat, so kann er den Mietzins bei der vom Kanton bezeichneten Stelle hinterlegen. Mit erfolgreicher Hinterlegung gelten die Mietzinse als bezahlt. Die Mietzinshinterlegungsmöglichkeit gibt dem Mieter damit ein Druckmittel gegen die Vermieterin in die Hand, damit diese den Mangel am Mietobjekt beseitigt.

Voraussetzungen der Mietzinshinterlegung

Das Recht zur Mietzinshinterlegung bedeutet jedoch nicht, dass der Mieter unmittelbar mit dem Auftritt von Mängeln den Mietzins direkt mit befreiender Wirkung hinterlegen kann. Vielmehr ist die Hinterlegung an diverse formelle Voraussetzungen geknüpft. Der Mieter hat der Vermieterin zunächst den Mangel zu melden, ihn schriftlich zur Mangelbeseitigung aufzufordern und ihr hierzu eine angemessene Frist anzusetzen. Gleichzeitig ist der Vermieterin schriftlich anzudrohen, dass die künftig fällig werdenden Mietzinsen hinterlegt werden, sollte der Mangel nicht fristgerecht behoben werden. Kommt die Vermieterin dieser schriftlichen Aufforderung nach und behebt sie den Mangel oder leitet die Mangelbehebung innert der angesetzten Frist in die Wege, ist eine Mietzinshinterlegung unzulässig. Erst wenn die Vermieterin die Behebungsfrist unbenutzt verstreichen lässt, kann der Mieter die künftig fällig werdenden Mietzinsen (inkl. Nebenkosten) hinterlegen, was er der Vermieterin schriftlich anzuzeigen hat. Bei korrekter Hinterlegung liegt kein Zahlungsverzug des Mieters vor.

Einleitung eines Schlichtungsverfahrens

Hat der Mieter den Mietzins hinterlegt, muss er zudem innerhalb von 30 Tagen seit Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses ein Schlichtungsgesuch bei der Schlichtungsbehörde einreichen. Unterlässt der Mieter dies oder erfolgt das Schlichtungsgesuch verspätet, sind die hinterlegten Mietzinse der Vermieterin herauszugeben.

Gelangt der Mieter rechtzeitig an die Schlichtungsbehörde, wird ein Schlichtungsverfahren durchgeführt. Dabei wird versucht unter den Parteien eine Einigung zu finden. Kommt es zu keiner Einigung und folgt auf das Schlichtungsverfahren ein Gerichtsverfahren, bleiben die Mietzinsen weiterhin hinterlegt und der Mieter kann fortlaufend den künftig fällig werdenden Mietzins hinterlegen.

Höhe der Mietzinshinterlegung

Die Höhe der Hinterlegung ist dabei nicht abhängig von der Schwere des Mangels. Das bedeutet, dass bereits für einen kleinen Mangel die gesamten Mietzinsen über einen längeren Zeitraum hinterlegt werden könnten. Die hinterlegten Mietzinsen können dadurch zu einem beträchtlichen Betrag ansteigen. Dies kann nicht nur zu einem Missverhältnis zwischen den bereits hinterlegten Mietzinsen und den mutmasslichen Mangelbeseitigungskosten führen, sondern auch zu einer finanziellen Notlage der Vermieterin.

Gesuch um vorsorgliche Massnahmen

Ein Gesuch der Vermieterin um vorsorgliche Massnahmen beim Gericht kann in einem solchen Fall u.U. Abhilfe schaffen. Mit einem solchen Gesuch kann vom Richter verlangt werden, dass ein Teil der hinterlegten Mietzinsen freigegeben werden und/oder der künftig maximal hinterlegbare Betrag begrenzt wird. Das blosse Missverhältnis zwischen den Mangelbeseitigungskosten und den hinterlegten Mietzinsen genügt hierfür jedoch nicht. Der Erlass einer solchen vorsorglichen Massnahme setzt vielmehr voraus, dass nebst dem Vorliegen einer positiven Prognose für das Hauptverfahren, der Vermieterin ein nicht leicht wieder gutzumachender Nachteil droht und Dringlichkeit besteht. Die Vermieterin hat somit ihre ernste finanzielle Situation als Nachteil sowie die Dringlichkeit mittels konkreter Beweismittel glaubhaft zu machen, damit das Gericht die Hinterlegungsmöglichkeit des Mieters während des laufenden Gerichtsverfahrens einschränkt. Dies dürfte sich in vielen Fällen für private Hauseigentümer/innen als schwierig, und für institutionelle Anleger/innen praktisch als unmöglich herausstellen. Daher wird auch in Zukunft in vielen Fällen ein unbefriedigendes Missverhältnis zwischen der hinterlegten Summe und dem geltend gemachten Mangel drohen. Ob die Einreichung eines Gesuchs um Reduktion des Hinterlegungsbetrages erfolgversprechend ist, ist daher im Einzelfall abzuklären.